Saber como liberar um imóvel penhorado é importante por vários motivos, especialmente para empresas, já que elas podem depender diretamente desse bem para manter suas atividades operacionais e, ainda, evitar impactos negativos em sua saúde financeira.
Não à toa, é comum observar em justificativas de pedidos de substituição de penhora expressões com “qualifica-se como perigoso gravame à saúde financeira da executada”.
Por exemplo, neste pedido de substituição de penhora, um dos trechos da justificativa é que “a simples penhora de 20% (vinte por cento) sobre o faturamento bruto de uma sociedade empresária já é suficiente para provocar desmesurados danos financeiros”.
O que estamos falando é: quando ocorre, a penhora de imóvel traz consequências negativas a uma empresa e, por isso, é essencial saber como liberar um imóvel penhorado.
É a respeito disso que detalhamos ao longo deste conteúdo.
O que é um imóvel penhorado?
Um imóvel penhorado é uma propriedade que foi judicialmente apreendida como garantia para o pagamento de uma dívida.
É o que acontece quando um devedor não cumpre suas obrigações financeiras e, por conta disso, o credor busca na Justiça uma forma de ser ressarcido.
Como explica a advogada Ana Cássia Barbosa, trata-se de um “ato legal, derivado de um processo judicial, no qual o juiz determina que a propriedade seja usada para pagamento de uma dívida ou cumprimento de uma decisão judicial”.
Em que situações um imóvel pode ser penhorado?
Antes de entender como liberar um imóvel penhorado, é importante ressaltar as situações que podem levar a isso.
De forma resumida, o que pode levar à penhora de um imóvel envolve execuções trabalhistas, fiscais e cíveis. Sendo mais específico, algumas das principais situações são:
- Dívidas com o próprio imóvel, como financiamentos imobiliários e dívidas de IPTU;
- Pensão alimentícia: se o devedor não pagar a pensão alimentícia, o imóvel pode ser penhorado para garantir o pagamento — como pontua a advogada Daiana Landim, “em casos de inadimplência na pensão alimentícia, a lei permite a penhora de bens impenhoráveis para quitação dessa obrigação de natureza especial”;
- Execuções trabalhistas: para pagamento de dívidas trabalhistas, como salários atrasados e não recolhimento de FGTS.
O que acontece com um imóvel penhorado: consequências
A principal consequência da penhora de um imóvel é a perda do direito de propriedade para o devedor.
Afinal, o bem passa a responder por uma dívida no processo judicial e fica vinculado à obrigação de pagamento.
O imóvel continua sob posse do dono? Sim, mas… não pode ser vendido, doado ou transferido enquanto a penhora estiver ativa, a menos que haja autorização judicial.
É por isso que pessoas e empresas buscam saber como liberar um imóvel penhorado, afinal, caso a dívida não seja quitada e não haja acordo ou substituição da garantia (com o uso do seguro garantia judicial que vamos detalhar nos próximos tópicos), o imóvel pode ir a leilão judicial.
Nesse caso, ele é vendido para pagamento da dívida e o valor arrecadado a partir disso é usado para quitar a obrigação.
Agora, falando especificamente das consequências disso para as empresas, a penhora de um imóvel (especialmente se esse imóvel for sua sede ou uma estrutura essencial, como citamos no começo deste artigo), vai afetar diretamente o dia a dia operacional.
É possível a substituição do bem penhorado?
Sim, no Brasil, é legalmente possível a substituição do bem penhorado. Isso fica claro no Código de Processo Civil.
O art. 835, § 2º diz que, “para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento”.
Isso significa que o devedor pode, se quiser e conseguir, substituir seu bem penhorado por uma garantia que tenha valor igual ou superior ao montante do débito original, mais um acréscimo de 30%.
Como o texto legal destaca, tal garantia pode ser:
- Seguro garantia judicial, contratado com uma seguradora para garantir o pagamento da dívida em processos judiciais;
- Fiança bancária, garantia fornecida por uma instituição financeira que se compromete a pagar a dívida caso o devedor não o faça.
Qual o melhor: seguro garantia judicial ou fiança bancária?
Como acabamos de falar, se você precisa substituir um bem penhorado para garantir uma dívida judicial, pode usar tanto a carta fiança bancária quanto o seguro garantia judicial.
Ou seja, é uma forma de como liberar um imóvel penhorado.
Isso, porém, levanta a seguinte dúvida: “Qual dessas duas opções é a melhor?”
Na prática, quando comparado à fiança bancária, o seguro garantia judicial traz várias vantagens que o fazem se destacar.
Algumas delas são:
- A carta fiança exige um bloqueio de limite de crédito no banco e isso “congela” seu dinheiro. Já o seguro garantia não trava seu limite bancário: você paga um prêmio (o valor do seguro) e pronto. Isso deixa seu fluxo de caixa funcionando normalmente;
- Apesar de ambas as garantias terem custos, o seguro garantia tem um preço mais competitivo. Uma carta fiança, por outro lado, envolve taxas e tarifas bancárias;
- O seguro garantia judicial pode ser contratado de forma mais simples (com a Mutuus, é tudo feito online) e permite uma negociação mais fácil caso o valor da garantia precise ser alterado.
Quais os requisitos para substituição da penhora?
Você pode fazer a substituição da penhora por outro bem que tenha o valor equivalente ou por uma forma alternativa de garantia, como o seguro garantia judicial.
No entanto, é necessário cumprir alguns requisitos legais e haver a autorização do juiz responsável pelo processo — e entender isso é crucial se você quer saber como liberar um imóvel penhorado.
Vamos explicar melhor a seguir:
Apresentação de petição ao juiz
O devedor tem de apresentar um pedido formal ao juiz da causa. Nele, deve indicar a intenção de substituir o imóvel penhorado.
Sendo mais específico, essa petição precisa conter:
- A descrição do novo bem ou garantia a ser oferecida;
- A justificativa para a substituição.
Como você pode ver neste exemplo de petição, há um trecho que pauta o pedido da parte devedora, que o faz “com fundamento no artigo 847 do Código de Processo Civil” para “requerer SUBSTITUIÇÃO DO BEM PENHORADO”.
Lendo, você nota que a justificativa gira em torno dos prejuízos ao devedor devido à penhora do bem, que, no caso, trata-se de um automóvel. É dito que o devedor o “utiliza para trabalhar, sendo que a constrição vem trazendo e trará diversos prejuízos a ele”.
Comprovação da garantia oferecida
Outro aspecto envolve a comprovação da existência e titularidade da nova garantia (por exemplo, a apólice de seguro garantia judicial).
Nesse mesmo sentido, o devedor deve, ainda, comprovar a suficiência do valor da garantia para cobrir o débito discutido no processo.
Autorização judicial
Mesmo com todos os documentos em ordem, a substituição só ocorre se o juiz concordar que a nova garantia é válida e suficiente.
Se o pedido for aceito, o juiz determinará a liberação do bem originalmente penhorado.
É possível a substituição da penhora em dinheiro por seguro garantia judicial?
Como já abordamos, é possível realizar a substituição da penhora em dinheiro por seguro garantia judicial, conforme prevê o Código de Processo Civil. Trata-se de uma maneira de como liberar um imóvel penhorado.
Afinal, o seguro garantia judicial é aceito como equivalente ao depósito em dinheiro — isso, é claro, desde que o valor dessa garantia seja igual ou superior ao valor da dívida, acrescido de 30%.
E, a respeito disso, há diversos motivos para se fazer tal substituição com o seguro garantia.
Como pontua o advogado Gustavo Henrique de Souza Ramos, as empresas podem ver o seguro garantia como “um saída para garantir a execução sem se descapitalizar no valor integral executado”.
Como resultado disso, complementa o advogado, a empresa acaba conseguindo “ganhar mais fôlego para superar essa fase processual tão onerosa”.
O que cobre o seguro garantia judicial envolvendo penhora de imóvel penhorado?
O seguro garantia judicial em casos que envolvem penhora de imóvel serve como uma alternativa à penhora: ele garante ao juízo o pagamento da dívida caso o devedor não cumpra com suas obrigações.
Como definem as próprias apólices e os documentos de condições gerais acerca do seguro garantia judicial, a finalidade dessa proteção é “garantir o objeto principal contra o risco de inadimplemento, pelo tomador, das obrigações garantidas”.
Em outras palavras, com essa garantia, em vez de ter um bem (como um imóvel) bloqueado para garantir o processo, o devedor apresenta a apólice de seguro garantia que assegura que a dívida será paga em caso de inadimplência.
Isso permite ao devedor, como sua empresa, manter a posse e o uso do imóvel durante a tramitação do processo.
O que diz o STJ quando se trata de como liberar um imóvel penhorado com o seguro garantia judicial?
Um dos posicionamentos da Terceira Turma do STJ é de que, durante a fase de cumprimento de sentença, o seguro garantia judicial tem “os mesmos efeitos jurídicos que o dinheiro para fins de garantir o juízo, não podendo o exequente rejeitar a indicação, salvo por insuficiência, defeito formal ou inidoneidade da salvaguarda oferecida”.
O ministro Villas Bôas Cueva também afirma que, “seja para garantir o juízo da execução, seja para substituir outro bem que tenha sido penhorado”, o seguro garantia também produz os mesmos efeitos jurídicos que o dinheiro.
E quando a importância de tudo isso quando se trata de como liberar um imóvel penhorado?
Bem, para empresas, ter imóveis essenciais para o funcionamento de um negócio penhorados gera problemas na sua saúde financeira e operacional. Deixar um bem “preso” em um processo por anos traz consequências.
E mais: no entendimento do STJ, conforme a Súmula 451, é “legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial”. Imagine, agora, todos os problemas que esse tipo de penhora pode causar para um negócio.
No entanto, ao usar o seguro garantia judicial como substituto da penhora do imóvel, a empresa devedora:
- Recupera a posse e a utilidade do imóvel;
- O processo continua garantido, já que o seguro cobre o valor da dívida.
Como contratar seguro garantia judicial para substituição da penhora de bens?
Agora que você entendeu que, entre as formas de como liberar um imóvel penhorado, a melhor alternativa é usar seguro garantia judicial…
Você precisa saber o jeito certo (e mais rápido) de contratar esse seguro para conseguir fazer isso.
E a boa notícia é que o processo de contratação é simples, desde que você o faça com a Mutuus Seguros.
Com a gente, basta acessar nossa plataforma online, cotar seu seguro garantia nas melhores seguradoras e escolher a opção mais alinhada com suas necessidades.
É um processo bem prático e, se você tiver dúvidas, pode (a qualquer momento) esclarecê-las com um dos nossos corretores de seguros — seja por WhatsApp, e-mail ou ligação.
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Dúvidas frequentes sobre como liberar um imóvel penhorado
Além de todos os pontos que falamos ao longo de todo este artigo, você ainda pode ter algumas dúvidas específicas sobre como liberar um imóvel penhorado. Abordamos isso abaixo.
Como posso verificar se um imóvel está penhorado?
Para verificar se um imóvel está penhorado, verifique sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, onde constam informações como penhoras e ações judiciais.
Também é importante solicitar certidões de ônus reais, débitos fiscais (como IPTU) e condominiais, já que dívidas podem impedir a venda ou até levar o imóvel a leilão.
Junto a isso, consulte processos judiciais nos sistemas dos Tribunais de Justiça, pois nem todas as pendências aparecem na matrícula.
Como posso evitar a penhora do meu imóvel?
O que fundamenta a penhora de um imóvel é a existência de uma dívida, portanto, para evitar uma penhora, a melhor estratégia é regularizar as dívidas.
Se isso não for possível, vale tentar negociar com o credor ou recorrer à Justiça: como você viu ao longo deste conteúdo, dá para usar o seguro garantia judicial caso sua empresa tenha um imóvel penhorado em caso de dívida trabalhista, por exemplo.
Ficou com alguma dúvida?